Hai trovato un’immobile interessante all’asta?
Hai sentito parlare del Saldo e Stralcio e ti sei chiesto se con questa tecnica potrai aggiudicarti un immobile, evitando la concorrenza dell’asta?
In questo articolo ti spiego:
- Come funziona il Saldo e Stralcio
- Come si può applicare in casi pratici
- La differenza con un’asta immobiliare
Sono Mattia Dal Dosso, nasco come investitore immobiliare e successivamente divento consulente in diverse provincie di Lombardia ed Emilia-Romagna. Il mio obiettivo è aiutare le persone ad acquistare case all’asta in modo:
- Semplice
- Facile
- Sicuro
Questo avviene tramite un lavoro di squadra sinergico e preciso. Infatti, senza il mio team nulla di ciò che quotidianamente realizziamo sarebbe possibile.
Come funziona il Saldo e Stralcio
La procedura è veramente molto differente e più complessa di quello che molte persone tentano di farti credere online. Ti sarà sicuramente capitato di imbatterti in articoli, video e guru che vogliono venderti un corso o una consulenza su come diventare ricco grazie alla tecnica del Saldo e Stralcio.
Sono sicuro che ti sarai già fatto un’idea da solo, ma lascia che ti confermi che la verità è un’altra: la pratica del Saldo e Stralcio è molto complessa e articolata.
Parliamo di una procedura in cui il creditore e il debitore si accordano per ridurre il saldo del debito a fronte di un pagamento immediato.
Ti faccio un esempio:
Mario deve 100€ a Luca.
Sono anni che Mario deve questi soldi a Luca. A un certo punto quest’ultimo diventa insistente.
I due si accordano per chiudere questo debito a 80€.
Mario quindi SALDA il suo debito e Luca STRALCIA il credito.
Come applicare il Saldo e Stralcio nel settore immobiliare
L’esempio che ti ho appena fatto può essere applicato tranquillamente al mondo delle aste immobiliari.
Il questo caso il debitore è l’esecutato – cioè la persona che ha un debito – e il creditore è la persona che deve recuperare i soldi, cioè nel 90% dei casi una banca.
Con la sola differenza che di mezzo c’è un bene ipotecato: una casa.
Questo bene per riuscire a ripagare il debito è stato messo all’asta.
Quindi, se mi hai seguito fino a questo punto, avrai anche compreso che se vuoi acquistare una casa, che ora è all’asta tramite il Saldo e Stralcio, non ti basterà contattare la banca che ha il credito, ma dovrai riuscire anche a strappare un consenso al debitore.
Ci tengo a dirti questo perché tutte le persone che mi chiedono di fare un’operazione di Saldo e Stralcio immobiliare pensano di comprare l’immobile direttamente dalla banca.
Beh, non funziona proprio così!
Fare un Saldo e Stralcio significa trovare un accordo tra le parti coinvolte:
- Il debitore esecutato, colui che sta per vedere la sua casa venduta all’asta
- Il creditore (o i creditori) che vogliono recuperare i soldi dal debitore e che per farlo hanno pignorato o ipotecato la sua casa
- TU, interessato ad acquistare a un valore inferiore a quello di mercato la casa in questione
Teoricamente il Saldo e Stralcio è una procedura dove guadagnano tutti:
- La banca riceve molto prima i propri soldi
- Il debitore ne esce estinguendo per sempre i propri debiti
- Tu compri una casa senza la concorrenza dell’asta
Ma la verità è un’altra.
Nella maggior parte dei casi si rivela una procedura impossibile da portare a termine. Ti spiego le 4 principali cause:
1 Il debito è troppo grande
Il fatto che la casa sia in asta a 50 mila euro (esempio) non vuol dire che la banca sia disposta ad accettarne anche 100 mila per chiudere il debito. Perché, magari, il debito iniziale è di 500 mila.
Il creditore non vuole perdere un credito di 400 mila euro che magari ha la possibilità di recuperare in altro modo.
2 I creditori sono troppi
Il fatto che ci sia più di un creditore non significa che il Saldo e Stralcio non si possa fare, ma un conto è mettere d’accordo 3 figure (l’esecutato, il creditore ed il compratore), un altro è doversi accordare con, magari, 4-5 creditori
Se in aggiunta uno di questi creditori è l’Agenzia delle Entrate-Riscossione (ex Equitalia), la cosa si fa ancora più ostica, perché questo ente non è assolutamente disposto a trattare il proprio credito.
Significa che, se anche ci troviamo davanti a un’ipoteca di secondo o terzo grado, se vorrai effettuare un Saldo e Stralcio dovrai saldare tutto il debito che l’esecutato ha con l’Agenzia delle Entrate.
3 Il debitore non è d’accordo
Lo so, è assurdo visto che il Saldo e Stralcio gli farebbe chiudere tutti i debiti e risparmiare un sacco di problemi. Ma, molto spesso quando si contatta il debitore che ha la casa all’asta quest’ultimo non ne vuole proprio sapere!
Alcuni semplicemente non si fidano, non credono che questo sia possibile e non hanno voglia di immischiarsi in situazioni che non saprebbero gestire.
Altri, invece, pensano ancora che la loro casa si possa salvare perché il cugino avvocato gli ha detto che c’è la legge antisuicidi o che il suo mutuo era ad un tasso di usura e quindi annullabile completamente.
4 Il creditore non è d’accordo
Sai, il fatto che una casa sia all’asta a 50 mila euro non significa che la banca sia disposta a cederla a quel prezzo.
Ormai, anche le banche stanno iniziando ad accumulare date sugli esiti delle aste e valutazioni. Alcune sono in grado di prevedere (grazie a società esterne) a quanto arriverà il prezzo durante l’asta.
Sanno benissimo a che valore potrebbe essere aggiudicata una casa all’asta e non sono certo disposti a regalare a te i loro soldi.
In quei rari casi invece, dove la procedura è fattibile, possiamo riassumere la procedura in questo modo:
Step 1
Per partire ci servirà la delega dell’esecutato per fare un accesso agli atti in tribunale.
Significa che il debitore dovrà autorizzarci a guardare nel suo fascicolo per analizzare qual è la situazione del suo debito (a quanto ammonta il debito aggiornato, quali e quanti sono i creditori).
Step 2
Contattiamo i creditori e facciamo la nostra offerta che vada a stralciare il debito.
Step 3
Se il creditore accetta, non ci resta che andare dal notaio e acquistare l’immobile dall’esecutato, pagando i creditori che a loro volta rinunceranno per intero al credito.
Sì, lo so, detta così sembra facile. Ma ti assicuro che nella pratica, prima di portare a termine una procedura del genere passano diversi mesi di ripensamenti dell’esecutato, aste che vanno deserte nell’attesa che il prezzo di base d’asta scenda e continui rifiuti da parte della banca alle nostre offerte!
Per concludere, se hai individuato un immobile che ti interessa veramente tanto, il consiglio che posso darti è di parlare con le persone che lo abitano, se le conosci.
Se ti sembrano ragionevoli e hanno già compreso che la loro casa, in qualsiasi caso andrà persa, allora potresti riuscire a concludere l’operazione, affidandoti ai giusti esperti.
È anche in questi casi che potrai tastare a pieno il valore di un consulente d’asta: affidarti a questo genere di professionisti ti garantisce di evitare di ricevere brutte sorprese quando potrebbe essere troppo tardi.
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Noi di Case all’Asta disponiamo di un team di esperti che ti guideranno in ogni fase dell’operazione a Saldo e Stralcio: dalla valutazione dell’intera documentazione dell’immobile fino al post-vendita.
Il nostro obiettivo è evitare che i tuoi soldi vengano utilizzati per investimenti sbagliati.
Analizziamo e svisceriamo la situazione e la storia di ogni immobile per garantirti acquisti sicuri all’asta e anche con il Saldo e Stralcio.
Se hai individuato un immobile all’asta che ti interessa e vorresti provare ad acquistarlo avvalendoti del Saldo e Stralcio, non esitare a contattarmi. Il mio team ed io ti aiuteremo nell’acquisto supportandoti in ogni fase.
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