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La Perizia di una Casa all’Asta – Guida Completa

In questo articolo:

Immagina di trovarti in questa situazione:

Hai trovato la casa che fa per te. Ti informi e scopri che sarà venduta all’Asta. Tuttavia, non te la senti di iniziare le procedure per poter partecipare e fare il tuo rilancio.

Un tuo amico e tuo zio ti hanno raccontato diverse brutte storie riguardo alle Aste Giudiziarie!

Ecco, se sei arrivato a questo punto e sei tentato dall’idea di lasciar perdere… fermati! Non devi avere paura!

Non credere alle solite leggende metropolitane. Anche all’Asta gli acquisti possono essere sicuri.

Si, è vero. Il Tribunale non fornisce alcun tipo di garanzia.

È altrettanto vero, però, che si possono individuare dei documenti ricchi di informazioni sull’immobile all’asta, tra cui la Perizia.

La Perizia è un documento scritto da un esperto (geometra, architetto o ingegnere), ovvero il famoso “Consulente Tecnico D’Ufficio” (C.T.U.), che riporta tutte le caratteristiche tecniche della casa.

Qual è il problema quindi? Che un conto è leggere questi documenti, un altro è capirli.

È per questo che ti consiglio, già da ora, di rivolgerti a una Società Specializzata in Acquisti all’Asta come la nostra per essere assolutamente sicuro del tuo acquisto.

Sono l’Avvocato Enrico Tomasini, legale della società Case all’Asta ed esperto di procedure esecutive immobiliari. Con questo articolo ti spiegherò in modo semplice e chiaro tutto quello che c’è da sapere sulla Perizia e quali sono le informazioni da approfondire per evitare problemi successivi all’Acquisto.

QUALI INFORMAZIONI POSSO TROVARE NELLA PERIZIA?

Solitamente, la Perizia è strutturata nel seguente modo:

  • Individuazione dei lotti
  • Descrizione dell’immobile
  • Individuazione catastale del bene
  • Situazione edilizia, urbanistica e catastale
  • Vincoli Giuridici e altre informazioni
  • Le Spese del Condominio
  • Stato di occupazione
  • Valutazione economica dell’immobile

Persone che analizzano dei documenti

Individuazione dei lotti

Il Perito individua l’Immobile all’Asta e scrive dove si trova (indirizzo civico). Ti invito a prestare particolare attenzione a questa prima parte del documento e verificare che quella descritta sia proprio la casa di tuo interesse. È possibile, infatti, che nella stessa Perizia vengano analizzati più lotti.

Descrizione dell’immobile

L’esperto procede con una descrizione delle caratteristiche dell’abitazione. In questa sezione potrai comprendere come è disposto l’Immobile (ad esempio quante stanze ha), come sono divisi gli ambienti, quali finiture sono presenti, i confini, lo stato di manutenzione e così via.

Individuazione catastale del bene

Questa è una delle sezioni più importanti dell’intera Perizia.

Il Perito indica i dati catastali, ossia quei dati che identificano un determinato immobile nel catasto (l’archivio di tutti gli immobili presenti sullo Stato).

I dati catastali si identificano con Foglio, Particella (o mappale) e Subalterno.

Ti faccio un esempio:

Comune di Brescia, Foglio 5, Mappale 125, Subalterno 30.

Significa che nel foglio 5, cioè nella porzione di territorio comunale definita con il numero 5, esiste il mappale 125 rappresentante un intero edificio, dove all’interno troviamo la singola unità (ad esempio un appartamento o un box) denominata con il subalterno 31.

Lo so, non sono concetti così intuitivi da comprendere.

Provando a semplificare, i dati catastali potrebbero essere paragonati, in un certo senso, al codice fiscale di una persona e servono per individuare con precisione un immobile.

È importante verificare che i dati catastali riportati nella perizia corrispondano a quelli presenti nell’Avviso di Vendita. In caso contrario, potrebbe addirittura essere venduta una casa diversa da quella voluta!

Proprio così! A noi è capitato svariate volte di dover segnalare errori di questo tipo, facendo evitare un cattivo acquisto ai nostri clienti.

Situazione edilizia, urbanistica e catastale

Una delle mansioni principali del CTU nella redazione della perizia è quella di effettuare l’accesso ai documenti presenti in comune per verificare la conformità catastale e urbanistica dell’immobile.

Iniziamo dal chiarire questi due concetti.

  • Conformità catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali e planimetrici. Più precisamente, si ha la conformità catastale quando vi è corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e la planimetria presente nel Catasto. Semplificando ulteriormente, si ha la conformità catastale quanto l’immobile corrisponde al disegno che è presente al Catasto.
  • Conformità urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati. Nella pratica, la conformità urbanistica ed edilizia è quindi la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo (ad esempio Dia, Scia, permesso di costruire, etc.) con cui il comune ha autorizzato la costruzione o la ristrutturazione di un immobile. Per semplificare, la conformità urbanistica si verifica quando l’immobile è uguale al progetto depositato nel Comune. Infatti, prima di essere costruito, un edificio deve avere una autorizzazione da parte delle Autorità, nello specifico il Comune.

È compito del Comune infatti, dopo aver controllato i progetti, permettere all’impresa edile di costruire o fare delle modifiche agli edifici.

Qualsiasi modifica eseguita senza il consenso del Comune è considerata un abuso.

Se sono presenti delle differenze queste devono essere corrette presentando un progetto e pagando una sanzione.

Si tratta di una delle sezioni della Perizia a cui prestare maggiore attenzione. Le conseguenze in caso di acquisto di un’abitazione che non presenti le conformità urbanistiche e catastali potrebbero essere molto gravi.

Si può passare infatti dal piccolo abuso facilmente sanabile, fino a casi molto gravi.

Dalla nostra esperienza, questi sono tra i casi più importanti:

  • L’edificio è abusivo e non esiste alcun titolo edilizio, nessuna autorizzazione da parte del Comune. In questi casi, il Comune potrebbe concedere di sistemare la situazione attraverso il pagamento di una sanzione (potrebbe essere alta) e delle pratiche necessarie. Tuttavia, potrebbe anche non concederlo. In quest’ultimo caso dovrai procedere alla demolizione dell’edificio a tue spese.
  • L’edificio è stato costruito con un titolo edilizio, ma presenta delle difformità rispetto al progetto, come ad esempio piccole modifiche interne, oppure lo spostamento di alcune stanze, la demolizione di tramezze o modifiche esterne, come la chiusura di un balcone con una veranda, l’apertura di una finestra o di una porta. In questi casi, gli abusi sono decisamente meno gravi e potranno essere sanati (o ripristinati) con costi piuttosto contenuti.

Il nostro team di professionisti analizza nel dettaglio questa sezione della perizia. Se scopriamo delle difformità, avvisiamo immediatamente i nostri clienti, facendo loro sapere se queste siano sanabili e quali siano i costi della sanatoria, il tutto per garantire un acquisto totalmente sicuro.

Vincoli Giuridici e altre informazioni

Un’ulteriore sezione della Perizia è quella sui vincoli giuridici che possono riguardare l’immobile, vale a dire tutti quegli aspetti che potrebbero limitare la proprietà o l’utilizzo della casa.

Questi vincoli possono essere scoperti tramite quella che viene chiamata Visura Ipotecaria, ossia quel documento, rilasciato dalla banca dati dell’Agenzia delle Entrate, che permette di sapere se sulla casa ci sono ipoteche, pignoramenti, fallimenti o azioni giudiziarie.

Consente anche di conoscere se, quando e in che modo l’abitazione sia passata di proprietà da un soggetto ad un altro. Cioè se con compravendita, con donazione o a seguito della morte del proprietario.

Riassumendo e semplificando, mediante l’ispezione ipotecaria è possibile ripercorrere la storia giuridica di un immobile.

Donna disperata

L’analisi dei vincoli giuridici di un immobile rappresenta una delle fasi più delicate del mio lavoro, dal momento che è qui che possono nascondersi i problemi più gravi (nonché quelli meno visibili).

La politica della nostra società Case all’Asta è quella di effettuare per ogni immobile che interessa ai clienti un’ispezione ipotecaria totalmente nuova, anziché basarsi su quella effettuata prima della perizia.

Questo perché le perizie nella maggior parte dei casi sono state redatte 2 o 3 anni (se non di più) prima rispetto all’asta e in questo lasso di tempo potrebbero essere state iscritte nuove formalità e quindi essere sorti nuovi vincoli.

Potrebbe quindi saltare fuori solo al momento dell’asta (o dopo l’acquisto) che l’immobile ha subito modifiche di recente, che ovviamente non risultavano nella vecchia perizia e che possono essere un grande problema. Ecco perché è importante farne una nuova e recente.

Un grave problema, non riportato in perizia, potrebbe essere presente al momento dell’asta, senza che nessuno ci avverta di questo rischio.

Il nostro Team di Case all’Asta, quindi, garantisce un’Analisi dell’Ispezione Ipotecaria aggiornata al giorno dell’asta, assicurando al cliente di partecipare solamente a vendite totalmente sicure.

Le Spese del Condominio

Il Perito procede poi con il verificare se l’immobile faccia parte di un condominio e, se si, chi sia l’amministratore condominiale, a quanto ammontano le spese annuali e se vi siano degli arretrati.

Queste informazioni sono molto importanti per chi compra.

Infatti, a tale proposito, la legge è decisamente chiara: chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato al pagamento delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente.

Significa che se il precedente proprietario non ha pagato le rate condominiali lo dovrai fare tu, ma solamente per l’anno in corso e per quello precedente.

Fai attenzione però perché in questo calcolo sono considerate anche le spese straordinarie.

Cosa vuol dire? Se l’anno scorso il condominio ha rifatto il tetto, la facciata, o qualche altro lavoro importante, ricadrà nella tua competenza e dovrai pagare migliaia di euro di spese arretrate.

Per questo è molto importante contattare l’amministratore e farsi consegnare il Bilancio Condominiale.

Lo so, non sempre è facile, ma un consulente esperto sarà in grado di aiutarti.

In quanto avvocato facente parte del team di Case all’Asta, tra i miei compiti rientra anche quello di scovare per i nostri clienti tutti i costi nascosti, compresi quelli condominiali.

Stato di occupazione

Tra le informazioni contenute nella Perizia, viene indicato anche se l’immobile risulti occupato o meno e a che titolo. Le abitazioni all’asta, infatti, potrebbero essere occupate dal debitore stesso oppure da altre persone con contratto di locazione o altri diritti.

Anche in questo caso ti invito a prestare particolare attenzione al fatto che tale informazione risale al momento in cui è stata redatta la Perizia e che, quindi, la situazione attuale potrebbe essere diversa.

Soffermiamoci su questo aspetto in quanto è di fondamentale importanza sia per quanto riguarda il valore finale dell’immobile, sia per quanto riguarda le tempistiche per avere le chiavi della casa comprata.

Si possono verificare diverse ipotesi:

La casa è occupata dal debitore (esecutato)

È l’ipotesi forse più comune. Nella maggior parte dei casi, il debitore ha diritto a occupare l’abitazione fino al momento dell’aggiudicazione all’asta. Da quel momento, entro 120 giorni, la casa dovrebbe essere consegnata al nuovo proprietario libera da persone e cose.

Non sempre però questo succede. Quando la casa continua a essere occupata, sono i custodi ad avviare la procedura per la liberazione.

La Casa è occupata con regolare contratto di locazione

In questo caso bisogna effettuare un’ulteriore distinzione:

Il contratto di locazione è stato registrato prima del pignoramento

Il contratto è valido e per entrare in casa dovrai aspettare fino alla fine della sua durata. In questa ipotesi, nella perizia, troverai la dicitura contratto opponibile alla procedura.

Il contratto di locazione è stato registrato dopo il pignoramento

In questo caso, il contratto non ha alcun valore legale e il custode procederà quindi con la liberazione.

In questa ipotesi, nella perizia, troverai la dicitura “contratto non opponibile alla procedura”.

La Casa è occupata da terze persone senza contratto

Questa è quella che si definisce “occupazione abusiva”. In questo caso il custode provvederà alla liberazione senza dover aspettare l’aggiudicazione all’asta dell’immobile.

Valutazione dell’immobile

La Perizia si conclude con quella che, nella pratica, è la sua funzione principale: la valutazione economica dell’immobile.

Più precisamente, nella Perizia viene indicato il valore di mercato del bene. Si tratta di un dato molto importante perché da questa stima viene fissata la base d’asta del primo esperimento di vendita.

Il CTU, di conseguenza, valuta la zona, le caratteristiche, la conservazione, l’epoca di costruzione e l’effettivo diritto di proprietà, infine procede alla stima del valore di mercato della casa.

È bene tuttavia specificare che le valutazioni economiche del Perito hanno un fine tecnico e non sempre rispecchiano i reali valori immobiliari.

Professionista che aiuta due clienti

Per questo motivo in Case all’Asta, per ogni asta a cui partecipiamo, effettuiamo una valutazione aggiornata che possa stimare il reale valore di mercato.

Questo, in linea con la politica di acquisti in sicurezza, consente ai nostri clienti di partecipare all’asta consapevoli della cifra massima da offrire, evitando acquisti errati.

Se hai resistito e hai letto l’articolo fino a qui, sono sicuro che quando leggerai la prossima perizia sarai in grado di riconoscere quei concetti che potrebbero rappresentare una minaccia per la sicurezza del tuo acquisto.

Visto che gli argomenti che abbiamo trattato sono davvero tanti, per una maggiore chiarezza voglio farti un riassunto delle informazioni che puoi trovare all’interno della Perizia di Stima:

  • Individuazione dei lotti
  • Descrizione dell’immobile
  • Individuazione catastale del bene, utile per la precisa individuazione dell’immobile
  • Situazione edilizia, urbanistica e catastale, cioè la presenza di possibili abusi e il relativo costo di regolarizzazione
  • Vincoli Giuridici, che potrebbero in qualche modo compromettere la convenienza dell’acquisto in asta
  • Le Spese del Condominio, che saranno a carico dell’acquirente
  • Stato di occupazione
  • Valutazione economica dell’immobile

Sei giunto alla fine di questo articolo, spero che ti sia piaciuto e che abbia appreso delle informazioni utili.

Come avrai potuto notare, la Perizia contiene informazioni molto tecniche e non di facile comprensione. Ricordo inoltre che tale documento spesso è datato e molte situazioni potrebbero essere cambiate al giorno dell’asta.

La società Case all’Asta, attraverso il suo team di esperti, grazie al metodo “Acquista Senza Rischi”, analizza nel dettaglio ogni possibile sfaccettatura delle informazioni contenute nella Perizia e garantisce ai suoi clienti un acquisto totalmente sicuro.

Se ti serve un aiuto non esitare a contattarci

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