La nuda proprietà e l’usufrutto sono argomenti molto spinosi quando si tratta di valutare una casa da acquistare all’asta.
Ogni giorno, nei nostri uffici di Case all’Asta, riceviamo richieste da parte di persone interessate a case viste on-line su siti di ogni genere (ricorda che nel nostro sito www.case-asta.it invece facciamo già una prima selezione).
Alcune hanno prezzi davvero strepitosi, che sembrano essere dei veri e proprio affari.
Purtroppo, però, molto spesso, dopo una rapida ricerca effettuata dal nostro team, queste convinzioni cadono a picco.
Quello che inizialmente sembrava essere l’affare della vita si rivela essere solo una grande fregatura.
Ovvero, la casa in questione non è una piena proprietà.
Ma cosa significa?
Quali problemi può portare a chi intende acquistare un immobile del genere?
Sono Mattia Dal Dosso, nasco come investitore immobiliare e successivamente divento consulente in diverse provincie di Lombardia ed Emilia-Romagna. Il mio obiettivo è aiutare le persone ad acquistare case all’asta in modo:
- Semplice
- Facile
- Sicuro
Questo avviene tramite un lavoro di squadra sinergico e preciso. Infatti, senza il mio team nulla di ciò che quotidianamente realizziamo sarebbe possibile.
Oggi, in questo articolo ti spiego il significato di nuda proprietà e usufrutto e quanto questi due fattori contino nella decisione finale di acquistare o meno un immobile all’asta.
Che significa Nuda Proprietà?
Colui che si avvale della nuda proprietà vende la sua casa avvalendosi del diritto di poter continuare a viverci fino alla morte.
Ciò significa che, se decidi di comprare una casa con nuda proprietà, non potrai né andarci a vivere né metterla in affitto con inquilini di tua scelta.
Tuttavia, alla morte del vecchio proprietario entrerai in pieno possesso della casa appena acquistata e questo avrà dei vantaggi.
Quando acquisti una casa con una nuda proprietà, diventi un nudo proprietario, ovvero proprietario dell’immobile che non gode del diritto di poterci abitare.
Colui che detiene la nuda proprietà di un immobile tuttavia può venderla, traendone un profitto.
Infatti, durante tutto il periodo in cui il vecchio proprietario di casa resta nell’immobile avvalendosi dell’usufrutto (di cui parleremo tra poco) il valore dell’immobile cresce e la nuda proprietà si rivaluta doppiamente.
Che cosa significa Usufrutto?
È strettamente legato alla nuda proprietà e prevede il diritto del vecchio proprietario di abitare nella casa venduta, fino alla sua morte.
Acquistando una casa del genere, come già detto, tu diventi il nudo proprietario e il vecchio proprietario diventa usufruttario.
La durata dell’usufrutto, però, può anche variare ed essere stipulata con un accordo tra le due parti e sottoscritta tramite un contratto.
Nel caso, invece, l’usufruttario resti nell’immobile fino alla morte, si parla di usufrutto vitalizio.
Diritti e Doveri dell’Usufruttario
- Obbligo di cessione del bene al termine dell’usufrutto
- Il pagamento di tasse e imposte sono a suo carico
- Gode dei frutti dell’immobile ma senza alterare la destinazione economica
- Può cedere i diritti di usufrutto a terzi
Soffermiamoci su quest’aspetto: l’usufruttario può vendere il proprio diritto di usufrutto.
Ma ha senso per una persona acquistare il diritto di usufrutto di un’altra persona?
Acquistare questo genere di diritto significa poter utilizzare l’immobile solo finché l’usufruttuario originario sarà in vita.
Perciò, se chi ti ha venduto l’immobile morisse il giorno dopo avertelo venduto, tu non potresti minimamente godere del suo utilizzo proprio perché il diritto di usufrutto decadrebbe istantaneamente.
Questo diventa estremamente rischioso e incerto come investimento.
Diritti e Doveri del Nudo Proprietario
- Può pretendere che l’usufruttario non alteri o danneggi in alcun modo l’immobile
- Inoltre, può anche pretendere che l’usufruttario non modifichi l’originaria destinazione economica dell’immobile (in caso accadesse può richiedere il risarcimento danni)
- Non può opporsi laddove l’usufruttario decidesse di affittare l’immobile a terzi (ma nel momento in cui cessa il diritto di usufrutto l’inquilino è obbligato a lasciare l’immobile)
- Allo scadere dei diritti di usufrutto il nudo proprietario impugna automaticamente la piena proprietà dell’immobile senza dover passare attraverso alcuna procedura burocratica
Insomma, come avrai capito è sicuramente molto più conveniente acquistare una nuda proprietà rispetto al diritto di usufrutto. Nonostante i vantaggi che la nuda proprietà può portare a lungo termine, è bene essere consapevole che si tratta di un’operazione che richiede molta pazienza.
Soprattutto perché prima di disporre liberamente dell’immobile che hai comprato, dovrai attendere la morte dell’usufruttuario o il decadimento del contratto di usufrutto. Il valore della nuda proprietà dipende quindi dall’età della persona che detiene l’usufrutto.
Case all’Asta con Nuda Proprietà
All’asta si trovano spesso immobili con nuda proprietà a prezzi veramente bassi. Ti faccio qualche esempio pratico:
Potresti comprare una casa dal valore di € 100.000 la cui nuda proprietà – con usufrutto di una persona di 80 anni – può essere venduta per € 25.000.
Significa che quando l’usufrutto si ricongiungerà alla nuda proprietà – cioè quando morirà la persona che abita la casa – potrai vendere la casa per € 100.000 generando così un profitto di € 75.000!
Tuttavia, ci tengo a ribadire che si tratta di investimenti a lungo termine che però possono darti grosse garanzie. Infatti, la maggior garanzia che puoi avere è la consapevolezza che esiste sempre una data di scadenza dell’usufrutto.
Se hai pazienza, potrebbe essere una soluzione interessante per un guadagno nel lungo periodo. Se invece hai fretta di avere una casa di proprietà o acquistare per rivendere generando un profitto, l’acquisto della nuda proprietà non fa proprio al caso tuo.
Dunque, per evitare di ricevere “spiacevoli sorprese” successivamente all’acquisto di un immobile del genere all’asta, è bene leggere attentamente tutte le documentazioni relative all’immobile ed essere consapevoli se quest’ultimo possa essere soggetto a usufrutto e nuda proprietà o meno.
Così, laddove questo genere di investimenti non dovesse fare al caso tuo, sarà tua discrezione lasciar perdere, evitando di “mangiarti le mani” quando sarà troppo tardi.
Ecco, è proprio qui che risiede il valore di un buon consulente d’asta: affidarti a questo genere di professionisti ti garantisce di evitare di ricevere brutte sorprese quando potrebbe essere troppo tardi.
Noi di Case all’Asta disponiamo di un team di esperti che ti guideranno in ogni fase dell’operazione: dalla valutazione dell’intera documentazione dell’immobile fino al post-vendita.
Il nostro obiettivo è evitare che i tuoi soldi vengano utilizzati per investimenti sbagliati.
Analizziamo e svisceriamo la situazione e la storia di ogni immobile per garantirti acquisti sicuri all’asta.
Se hai individuato un immobile all’asta che ti interessa, non esitare a contattarmi, il mio team ed io ti aiuteremo nell’acquisto supportandoti in ogni fase.
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