“Ci sono solo problemi, lascia stare”.
“Il Tribunale vende senza garanzie”!
Quante volte hai sentito queste frasi?
Affermazioni come queste ti hanno scoraggiato?
Vediamo cosa c’è di vero e cosa invece bisogna assolutamente sapere!
Il Tribunale e le Garanzie
Il tribunale vende effettivamente senza garanzie e quindi l’acquisto è a tuo rischio e pericolo. 
Potresti essere fortunato e comprare l’immobile perfetto… ma potresti anche essere sfortunato e acquistare una casa con grossi problemi, anche burocratici, che potresti scoprire troppo tardi.
Esiste tuttavia un sistema, sicuro e testato, che ti permette di comprare la casa dei tuoi sogni all’asta, senza correre rischi!
Si tratta del metodo “Acquista senza Rischi”, una soluzione che ti accompagna passo passo, dalla ricerca della casa fino alla consegna delle chiavi.
Vediamo insieme la fase più delicata di questo sistema: le analisi degli immobili.
Partiamo da un dato.
Non è vero che il Tribunale non si preoccupa di verificare quello che viene venduto.
Anzi, per ciascun immobile puoi trovare la documentazione con scritto tutto quello che c’è da sapere.
Un tecnico specializzato provvede per conto del tribunale ad esaminare la situazione dell’immobile e a riportarla in una perizia certificata.
Allora, qual è il problema?
In realtà ce ne sono diversi, vediamoli.
A) La perizia non è aggiornata
Purtroppo trascorre molto tempo (mesi, se non anni) da quando il tecnico del tribunale verifica l’immobile e il giorno in cui questo viene effettivamente venduto.
Nessuno, in tale arco temporale, si preoccupa di effettuare ulteriori analisi.
Pensa a una perizia scritta nel 2012 con l’immobile venduto nel 2015.
Se nel 2013 il vicino di casa ha trascritto una domanda giudiziale nei confronti del proprietario dell’appartamento, nessuno lo potrà sapere (o potrebbero saperlo ma non dire nulla).
Ecco, hai già il primo esempio di acquisto garantito dal tribunale che presenza un grosso problema!
E sì, potrebbe capitarti di spendere i tuoi soldi per poi scoprire tutto questo quando ormai sarebbe troppo tardi.
B) La perizia non è di facile e immediata comprensione
I periti sono dei tecnici specializzati e utilizzano termini poco chiari per chi non è del settore.
“La concessione urbanistica in forza della quale è stato realizzato il compendio immobiliare in cui si trova il bene oggetto di perizia, prevede una destinazione degli appartamenti a RTA. L’attuale PGT del Comune, peraltro, non prevede la possibilità di un cambio di destinazione”.
Esempio:
Hai trovato la casa sul lago per i tuoi momenti di relax.
Decidi di acquistarla, perché leggendo le carte fornite dal tribunale ti sembra tutto perfetto.
Una volta comprato l’immobile, però, scopri che puoi solo destinarlo a Residenza Turistica Alberghiera (RTA) e affittarlo come casa vacanze estiva!
Un bel problema se non intendevi assolutamente affittarla e desideravi invece usarla per le tue ferie o weekend!
C) Purtroppo non tutte le perizie sono complete
Spesso i tecnici non approfondiscono molti aspetti indispensabili.
Vediamo insieme un altro esempio concreto:
In questo caso il perito si è “accontentato” della mancata risposta del Comune. Perfetto!
Ma se decidi di partecipare all’asta convinto che non ci siano problemi e poi ti ritrovi ad avere acquistato una casa con abusi non sanabili, da demolire?
Tuo rischio e pericolo.
Per evitare danni irreparabili e simili criticità è indispensabile eseguire approfondite analisi e verifiche su ciascun immobile che decidi di acquistare all’asta.
In questi anni di attività abbiamo evitato ai nostri clienti disastri di ogni genere, tutto a causa di rischi nascosti che una persona inesperta non potrebbe scoprire (se hai bisogno di supporto puoi contattarci cliccando qui).
I problemi delle case all’asta possono essere tantissimi. Vediamo insieme quelli principali.
Esempi di possibili Problemi delle Case all’Asta
L’immobile venduto è proprio quello che hai scelto?
Deve esserci assoluta corrispondenza tra i dati inseriti nell’avviso di vendita pubblicato dal tribunale e i riferimenti catastali che identificano il bene.
Questi ultimi sono il “codice fiscale” di ciascun immobile.
È importante verificare che i dati catastali siano esattamente riconducibili alla casa che hai visto e per cui vuoi partecipare all’asta.
Non è la prima volta che capita di dover richiedere l’interruzione della vendita, perché l’immobile venduto non trova riscontro nei dati catastali.
Addirittura ti dico che mi è capitato di vedere vendere dal Tribunale la casa di altre persone e non quella del debitore.
Pensa di partecipare ad un’asta e acquistare una casa diversa da quello che volevi comprare!
Lo so che può sembrarti impossibile, ma sono cose che alle Aste possono succedere se non si effettuano i giusti controlli.
Stai acquistando l’intera proprietà o solo una quota?
È poco probabile, ma delle volte i Tribunali vendono non l’intera proprietà dell’immobile, ma solo una parte di essa.
Rischi dunque di spendere dei soldi per trovarti poi a dividere la casa con una o più persone.
Immagina di richiedere un mutuo in banca per poter partecipare e acquistare la casa all’asta.
Segui tutte le procedure, vinci l’asta e ti impegni con il mutuo… e a quel punto scopri di aver acquistato solo una parte dell’immobile.
Alla banca questo non interesserà e dovrai continuare a pagare il mutuo, senza poter godere della tua nuova casa.
Sei sicuro non si tratti di nuda proprietà o di usufrutto?
Nel primo caso (nuda proprietà) acquisti sì l’immobile, ma non puoi sfruttarlo perché abitato da un’altra persona che ha il diritto di rimanervi sino a quando è in vita o fino a quando non rinunci al suo diritto.
Nel secondo caso (usufrutto), addirittura, non diventi nemmeno proprietario del bene, ma acquisti il solo diritto di godimento.
Un po’ come l’affitto: la casa non è tua, ma di un altro soggetto e tu puoi abitarci sino a quando ti è consentito farlo.
E se la casa è occupata?
Devi sempre accertarti di questo fondamentale aspetto.
L’immobile potrebbe infatti essere occupato o dallo stesso proprietario o da altre persone, magari in affitto.
Nel primo caso il Tribunale provvederà a consegnarti la casa libera da persone o cose.
Nel secondo caso rischi di acquistare una casa in cui non potrai entrare per diverso tempo.
Devi sempre conoscere i tempi in cui ti consegneranno le chiavi. Potrebbero bastare poche settimane, ma potresti dover attendere anni.
Immagina di dover pagare il tuo attuale affitto e una rata del mutuo, magari per svariati mesi.
In poco tempo, potresti trovarti in gravissime difficoltà economiche.
Ci sono ulteriori spese?
Attenzione alle spese arretrate.
Ad esempio, se l’immobile si trova in un condominio può essere che il precedente proprietario non abbia pagato le spese condominiali.
Queste spese verranno richieste a te per l’anno in corso e per l’anno antecedente alla vendita.
Magari si tratta di spese di poco conto, ma immagina il caso in cui il condominio abbia da poco deliberato un intervento straordinario quale il rifacimento delle facciate esterne.
Tali lavori sono molto gravosi e ciascun proprietario deve sostenere spese per migliaia di euro.
Ti riporto un caso: una casa a Cremona venduta a poco meno di 12.000 euro, ma con spese straordinarie, a carico dell’aggiudicatario, per ulteriori 6.000 euro!
È sempre utile sapere tutte le spese che si dovranno sostenere e non dover affrontare spiacevoli sorprese.
Quelli appena descritti sono i controlli più immediati e che ti possono interessare di più.
Ne esistono altri, molto più approfonditi (e, se vuoi, noiosi) che sono ugualmente importanti e da non sottovalutare.
Te ne elenco alcuni:
Qual è la provenienza dell’immobile? l’attuale proprietario è davvero tale?
È sempre necessario controllare la continuità delle trascrizioni e verificare che tutti i passaggi di proprietà siano stati registrati correttamente negli appositi elenchi.
Ci sono trascrizioni pregiudizievoli? donazioni, fondi patrimoniali, eredità o domande giudiziali?
Ti faccio un esempio molto significativo.
Un cliente aveva trovato la casa perfetta per la sua famiglia e mi chiese di analizzare bene la situazione per non trovare spiacevoli sorprese.
Bene, sull’immobile, successivamente alla redazione della perizia da parte del tecnico del Tribunale, era stata trascritta una domanda giudiziale da parte del proprietario del terreno confinante.
Questo soggetto aveva ottenuto una sentenza favorevole con cui veniva ordinata la demolizione dei balconi dell’appartamento in vendita e, soprattutto, il rifacimento dell’intero tetto per ripristinare le corrette distanze dal confine.
Ti lascio solo immaginare le spese per interventi di questo tipo. Fortunatamente, con le dovute verifiche, il cliente non ha corso il rischio di acquistare quest’immobile.
L’assenza di difformità edilizie o urbanistiche: l’immobile è conforme alle normative di legge? è agibile? è abusivo? quali i costi per regolarizzare eventuali difformità?
Ricordi l’esempio del perito che si è “accontentato” della mancata risposta del Comune?
Il rischio di acquistare una casa abusiva o con gravi problemi urbanistici è sempre dietro l’angolo.
Lasciati guidare dagli esperti e fai un acquisto sicuro
Ora che conosci la maggior parte dei controlli da effettuare sugli immobili all’asta, hai la possibilità di affidarti a un Esperto di Aste Immobiliari che possa aiutarti ad approfondire ogni aspetto, garantendoti un investimento in sicurezza.
Lo so che possono sembrare situazioni molto rischiose e complesse, ma con le dovute verifiche puoi davvero effettuare un acquisto in totale serenità, risparmiando tantissimi soldi sull’acquisto della tua casa.
Serve aiuto? Trovi i contatti qui sotto!
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