Se stai per partecipare alla tua prima asta, ti sarai sicuramente chiesto:
- Il prezzo della casa è comprensivo di spese?
- Quanti soldi dovrò aggiungere?
- Con tutti questi avvocati, notai e giudici, chissà quanto denaro mi chiederà il tribunale!
Tranquillo o tranquilla… in quest’articolo ti spiegherò esattamente tutte le spese che dovrai affrontare per acquistare una casa all’asta e dormire sonni tranquilli.
Come prima cosa dobbiamo dividere i costi in due categorie: quelli che dovrai affrontare prima dell’asta e quelli più complessi che invece dovrai pagare solo dopo averla vinta.
Per accedere all’asta dovrai anticipare questi soldi:
- 16 € di bollo da allegare all’offerta
- Il 10% del prezzo offerto come cauzione. Ad esempio, se offrirai 50.000 €, dovrai anticipare 5.000 €, tramite assegno circolare o bonifico bancario se l’asta è telematica. Nel caso tu non riesca a vincere l’asta, questa somma ti verrà restituita
- Solo se l’asta è telematica dovrai munirti di PEC e Chiavetta per la firma elettronica. Una spesa che si aggira intorno ai 100 €.
In quest’ultimo caso, devi sapere che la procedura per accedere a queste aste online è molto complessa. Se non sei molto pratico, puoi contattarmi e il team di Case all’Asta ti aiuterà a partecipare all’asta telematica, anche da remoto!
Bene, quelle che ti ho elencato erano quindi le spese che affronterai prima dell’asta.
La cosa si farà più complessa quando riuscirai a vincerla e dovrai affrontare una serie di altre spese, spesso nascoste, che solo un vero professionista sarà in grado di individuare PRIMA di partecipare.
Lascia che ti spieghi quali sono.
Le Spese del Tribunale e di Trasferimento.
Il tribunale di per sé non chiede soldi all’acquirente, perché tutte le spese dell’asta sono a carico della procedura stessa, vale a dire che saranno pagate con i soldi ricavati dalla vendita dell’immobile.
Anzi, essendo il Giudice a trasferire la proprietà della casa, non dovrai pagare la parcella al notaio, ma solamente le spese di trasferimento del professionista delegato, che approssimativamente puoi stimare in 1000 €.
Per quanto riguarda invece le tasse di trasferimento, sono le stesse di un acquisto normale.
Quindi dovrai pagare l’imposta di registro (o IVA in alcuni casi), a seconda che il tuo sia un acquisto come prima o come seconda casa.
In quest’articolo eviterò di dilungarmi in complessi calcoli, perché le situazioni che si possono presentare sono veramente tante e articolate.
Per semplicità ti farò degli esempi indicando il totale delle spese di trasferimento.
Se stai acquistando una casa che costa meno di 100.000 €, in totale dovrai pagare dai 2.000 ai 3.000 € se è una prima casa e dai 4.000 ai 10.000 € se è una seconda casa.
Per la prima casa, è molto difficile superare i 3000 € di spesa, mentre, come avrai notato, su un acquisto come seconda casa le variabili in gioco sono tante.
L’importo può cambiare di molto, ed è quindi necessario analizzare ogni singolo caso.
Le Spese del Condominio
La legge è molto chiara: chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Significa che se il precedente proprietario non ha pagato le rate condominiali lo dovrai fare tu, ma solamente per l’anno in corso e quello precedente.
Fai attenzione però, perché in questo calcolo sono considerate anche le spese straordinarie.
Cosa vuol dire? Se l’anno scorso il condominio ha rifatto il tetto, la facciata, o qualche altro lavoro importante, ricadrà nella tua competenza e dovrai pagare migliaia di euro di spese arretrate.
Per questo è molto importante contattare l’amministratore e farsi consegnare il bilancio condominiale.
Lo so, non sempre è facile, ma un consulente esperto sarà in grado di aiutarti.
Noi in Case all’Asta abbiamo appositamente un avvocato che scova per i nostri clienti tutti i costi nascosti, compresi quelli condominiali.
Spese per Sanatorie Catastali o Urbanistiche
Una volta vinta l’asta avrai l’obbligo di sanare eventuali abusi edilizi, se sanabili, entro 120 giorni dal trasferimento di proprietà.
Questo caso si verifica quando l’immobile che stai comprando ha qualche problemino con le “autorizzazioni” da parte del comune.
Potrebbero aver realizzato delle opere differenti da quelle autorizzate, oppure potrebbero esserci state delle modifiche successive alla costruzione che non sono state richieste all’ufficio tecnico comunale.
Ora non preoccuparti e lascia che ti spieghi.
Devi sapere che praticamente tutti gli immobili con almeno 40 anni hanno qualche piccolo abuso edilizio. Questo non è di per sé un problema, bisogna però verificare che questi siano sanabili e che non abbiano dei costi eccessivamente alti!
Se non sono sanabili, sappi che dovrai ripristinare la situazione. Significa che potresti dover demolire parti della casa che hai appena acquistato!
Questi costi sono spesso citati nella perizia realizzata dal tecnico incaricato dal tribunale. Ma fai attenzione: se la perizia è molta datata, i conti potrebbero non essere corretti!
Anche in questo caso un consulente esperto potrà aiutarti ad evitare grossi errori!
Le Spese del Gestore dell’Asta
Questo è un costo che si presenta solo in alcuni rari casi, cioè quelli in cui la vendita dell’immobile all’asta è stata affidata a una società esterna al tribunale che, per pagare le proprie spese, chiede un compenso extra al vincitore dell’asta.
A volte parliamo di un 2-3 %, ma in alcuni casi si può raggiungere anche il 10% del prezzo di aggiudicazione.
Quindi fai bene attenzione e leggi tutte le clausole nascoste che possono esserci nei documenti ufficiali!
Spese di Cancellazione delle Ipoteche e del Pignoramento
Anche questo è un caso che non capita molto spesso. Solitamente le spese di cancellazione sono a carico della procedura, ma in alcuni casi, come in procedure fallimentari, queste spese possono essere a carico dell’acquirente.
Mi raccomando, anche qui massima attenzione, perché cancellare ipoteche legali o giudiziarie, può avere un costo di diverse migliaia di euro che potresti non aver considerato!
Un vero esperto di aste immobiliari, a differenza di un consulente generico, saprà aiutarti nel calcolare questo costo che, se presente, potrebbe darti non pochi problemi.
Sintesi e Conclusione
Siamo quasi giunti alla fine di quest’articolo, che concluderemo con un riepilogo.
Come ti ho detto all’inizio di questa guida, per accedere all’asta non avrai particolari spese, ti basterà disporre del 10% dell’offerta per poter partecipare.
Mentre una volta vinta l’asta, i costi da considerare sono:
- Spese di trasferimento
- Spese condominiali arretrate
- Costi per eventuali sanatorie
Poi, solo in rari casi, potresti trovarti ulteriori spese accessorie come spese di gestione dell’asta e spese per le cancellazioni delle ipoteche.
Per evitare errori e calcolare esattamente tutti i costi ti consiglio sempre di affidarti a una società esperta in aste che, grazie alla presenza di specialisti di aste immobiliari, saprà calcolare al centesimo tutte le spese che dovrai affrontare, ma soprattutto ti metterà in guardia da eventuali costi nascosti!
Bene, adesso siamo davvero giunti alla fine dell’articolo. Spero che queste informazioni potranno esserti utili per fare un grande affare all’Asta!
E ricorda, se hai bisogno di un consulente, non esitare a contattarmi!
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