Stai valutando l’acquisto di un appartamento (magari all’asta) per metterlo in affitto?
Molto probabilmente avrai sentito mille storie di inquilini che hanno distrutto la casa in cui erano in affitto.
Oppure altri che non hanno pagato decine di mensilità, obbligando il proprietario dell’immobile a far ricorso e chiedere aiuto alla lenta giustizia italiana.
Tutto questo è profondamente ingiusto e la legge di questo paese aiuta molto poco noi proprietari di immobili in affitto.
Non ti preoccupare però, esiste un modo per evitare che anche tu ricada in questa situazione.
In questo articolo, ti spiegherò un metodo per evitare di affittare casa tua a persone che non pagano l’affitto.
Continua a leggere fino alla fine perché in fondo troverai un bonus che potrebbe esserti molto utile.
Il metodo si compone di 5 fasi, ognuna più importante dell’altra, iniziamo dalla prima!
1. Impara a dire di NO
Imparare a dire di no, è la regola numero uno che devi seguire se vuoi evitare problemi.
Può sembrarti un consiglio banale, ma è invece uno dei più grossi errori che commettono i proprietari di immobili.
Perché sbagliano su questo aspetto?
In alcuni casi, si lasciano rassicurare dalle buone maniere o dalla faccia pulita dei possibili inquilini.
Oppure, vengono convinti dall’agente immobiliare, che pensa solo a chiudere l’affare e incassare la sua provvigione.
In tantissimi anni di esperienza e numerosi appartamenti dati in affitto ho notato che gli inquilini che non hanno pagato erano quasi sempre quelli che apparivano maggiormente rassicuranti e tranquilli.
Non ce l’hanno scritto in faccia che non ti pagheranno l’affitto, non arriveranno all’appuntamento con il passamontagna e non hanno di certo un cartello sulla schiena con scritto “Io non pago l’affitto”.
Quindi… quando una persona non ha le giuste garanzie da fornire, non tergiversare e non perdere tempo. Un bel NO e avanti il prossimo!
I prossimi punti ti aiuteranno a capire quali sono gli aspetti da controllare con attenzione.
2. Controlla il Reddito dell’inquilino
Esistono una serie di documenti che attestano quanto una persona percepisce in redditi come lavoro dipendente o pensioni.
Dovrai quindi chiedere questi documenti al tuo futuro inquilino.
Documenti di Verifica del Reddito
Di seguito ti elenco i tre principali.
Ah se, non vuole mostrarti i suoi redditi, ora sai già la risposta! 😅
1) Il contratto di lavoro è un documento che ti fa capire in che modo è stata assunta la persona, ma soprattutto da quanto tempo lavora per questa azienda.
2) Il CUD, è un documento che viene rilasciato dal datore di lavoro. All’interno troverai quanto l’aspirante inquilino ha guadagnato l’anno precedente, ma soprattutto avrai modo di vedere quante persone ha a carico.
3) La busta paga, serve per verificare che non si ci siano anomalie negli ultimi mesi, ti consiglio di farti consegnare le ultime tre e confrontarle.
Ora che disponi di questi documenti, ti elencherò i casi in cui dovrai prestare particolare attenzione!
Attenzione a questi Aspiranti Inquilini
1) Dipendenti a tempo determinato: chi ha questo tipo di contratto ha un rischio molto più alto di rimanere senza lavoro, rispetto a chi lavora a tempo indeterminato.
Chi rimane senza lavoro come prima cosa smette di pagare l’affitto.
Di sicuro non rischierà mai di trovarsi senza soldi per fare la spesa, a discapito dell’affitto!
2) Famiglie monoreddito: si ha una famiglia monoreddito quando, in un nucleo di oltre tre persone, una sola persona lavora. Nel caso di problemi sull’affitto, ti ci vorranno mesi e mesi per effettuare uno sfratto.
In questo caso, possiamo fare un’eccezione e accettare una famiglia monoreddito, solo se si tratta di una cifra almeno 5 volte il canone di affitto.
Per farti un esempio dunque, se il canone sarà di 400 €, il reddito mensile dovrà essere almeno di 2000 €.
3) Persone sole, ma con reddito troppo basso: È normale che se lo stipendio dell’inquilino supererà a malapena l’importo dell’affitto, questi avrà spesso difficoltà a saldare.
Dobbiamo scegliere delle persone che abbiano un reddito mensile di almeno 2,5 volte il canone di affitto.
Quindi, ad esempio, se sto affittando il mio appartamento a 500 €, l’inquilino dovrà percepire almeno 1.250 € al mese.
Il tuo inquilino ha passato questa fase? Bene, sei a metà dell’opera!
3. Chiedi Referenze da Precedenti Proprietari
Il 90% degli inquilini che busseranno alla tua porta, saranno persone che attualmente vivono in affitto e quindi già stanno pagando un canone (o almeno così dovrebbero).
Come prima cosa dunque, chiedi loro se al momento stiano effettivamente abitando in affitto o se erano in affitto fino a poco tempo prima.
Se ti confermeranno di avere già un “padrone di casa”, la cosa migliore che puoi fare è chiedere il numero di telefono di questa persona e domandargli amichevolmente se ci possiamo fidare degli inquilini a cui stiamo affidando casa nostra.
Hai compreso che abitano in affitto, ma non vogliono darti il numero del vecchio proprietario?
Bene, anche stavolta ti sei risposto da solo! 😁 Chi non ha nulla da nascondere, è ben disposto a dare tutte le informazioni necessarie.
Se invece non abitano in affitto, può essere che attualmente risiedano dai genitori, ed è così che ci colleghiamo al punto numero 4!
4. Utilizza i Garanti
Esistono delle situazioni in cui potresti affittare a persone che non hanno il giusto reddito, ma potrebbero essere aiutate dai parenti, come i genitori.
Pensa ad esempio agli studenti fuori sede, ti basterà inserire nel contratto dei garanti e se qualcosa dovesse andare storto potrai rifarti su di loro.
Ovviamente verifica che anche il garante disponga di un reddito adeguato, altrimenti potresti trovarti con un garante che sostanzialmente non serve a nulla.
5. Inserisci tutte le persone nel contratto
Questo è uno errore che conosco molto bene, perché l’ho vissuto proprio sulla mia pelle, su uno dei primi appartamenti che ho affittato, ormai svariati anni fa.
Affittai ad una coppia, inserendo solo il marito nel contratto, quest’ultimo perse il lavoro e se ne andarono dopo 5 mesi di affitto non pagato.
Quando ti si presenterà una coppia di persone quindi, non ti azzardare ad inserirne solamente una nel contratto. Devi inserire entrambi, anche se uno dei due non lavora.
Questo perché, nel caso in cui ci fossero dei problemi, entrambe le persone saranno responsabili di quanto firmato e avrai molte più probabilità di rivalerti, anche in assenza di reddito.
Ora che ti ho elencato i 5 step fondamentali per non avere problemi con gli inquilini, ti lascio un bonus che potrebbe tornarti utile nel caso in cui tu non abbia il tempo o la voglia di effettuare questi controlli.
Contenuto Bonus: Le Polizze Assicurative (Rischio Locativo)
Da qualche anno, alcune assicurazioni offrono delle polizze sull’affitto che ti risarciscono in caso di problemi come:
- Danni all’immobile provocati dall’inquilino
- Canoni non pagati
- Spese legali per eventuali sfratti
Ti spiego come funzionano!
L’inquilino, prima di entrare nell’immobile, paga una somma (che solitamente è pari a una mensilità), per saldare l’assicurazione.
Con questa polizza avresti una copertura totale su qualsiasi problema, quindi non avresti bisogno di chiedere le classiche 3 mensilità di caparra.
L’inquilino, il giorno in cui entrerà nel tuo appartamento, dovrà pagare solamente due mensilità (l’affitto del mese entrante e la polizza) al posto di quattro (tre di caparra e una di affitto).
Sarà quindi ben lieto di utilizzare questa modalità che gli consente di risparmiare un sacco di soldi!
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Anche tu sarai soddisfatto, perché nel caso in cui ci fossero dei problemi, una polizza ti risarcirà per una somma ben maggiore delle tre mensilità della caparra.
Ma c’è una cosa importante che devi sapere.
Queste assicurazioni non possono assicurare tutti! Rischierebbero di fallire.
Quindi, prima di concedere la polizza, eseguono attenti controlli sul possibile inquilino.
Si fanno consegnare tutti i documenti reddituali ed eseguono approfondite ricerche, simili a quelle che ti ho spiegato nei punti precedenti.
Mi auguro tu abbia già capito che, se l’assicurazione si rifiuta di fare la polizza all’inquilino, significa che si tratta di una persona inaffidabile!
Le assicurazioni campano su questo, sono brave a fiutare i pericoli, per questo non dovrai azzardarti a dar fiducia a una persona rifiutata dall’assicuratore.
Bene! Siamo arrivati alla conclusione.
Se hai letto fino a qua significa che hai tutti i mezzi per affittare il tuo appartamento senza rischi 😉
Se sei alla ricerca dell’immobile perfetto da affittare, ti consiglio di valutare il mondo delle aste immobiliari.
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